Kamus Istilah Properti yang Wajib Dipahami Pembeli

Berburu rumah sering membuat calon pembeli terjebak dalam istilah-istilah teknis yang terdengar asing, mulai dari SHM, HGB, appraisal, provisi, hingga puluhan singkatan lain yang muncul di iklan atau obrolan dengan agen. Alih-alih membuat Anda pusing, memahami arti istilah-istilah ini justru membuat Anda lebih percaya diri saat bernegosiasi dan membaca dokumen. Kamus singkat ini mengelompokkan istilah yang paling sering muncul berdasarkan temanya, mulai dari legalitas, pembiayaan, ukuran fisik, hingga biaya transaksi, agar mudah dijadikan rujukan kapan saja Anda membutuhkannya.

Istilah Seputar Legalitas dan Sertifikat

Kelompok istilah ini berkaitan dengan status hukum tanah dan bangunan, dan biasanya menjadi hal pertama yang perlu Anda pahami sebelum serius mempertimbangkan sebuah properti. Menguasai istilah ini juga membantu Anda membaca sertifikat dan draf perjanjian tanpa harus bolak-balik bertanya artinya.

• SHM (Sertifikat Hak Milik): bukti kepemilikan tanah dengan status tertinggi dan bersifat permanen, hanya bisa dipegang oleh WNI perorangan
• HGB (Hak Guna Bangunan): hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah dengan jangka waktu terbatas, umum dipegang pengembang atau badan hukum
• HGU (Hak Guna Usaha): hak mengelola tanah negara untuk kegiatan pertanian, perkebunan, atau perikanan dalam jangka waktu tertentu, umumnya dipegang oleh perusahaan
• AJB (Akta Jual Beli): dokumen yang dibuat PPAT sebagai bukti sah bahwa transaksi jual beli telah terjadi, bukan sertifikat kepemilikan itu sendiri
• PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli): perjanjian pengikat sementara, umum digunakan pada pembelian rumah inden sebelum AJB bisa dibuat
• PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah): pejabat resmi yang berwenang membuat akta pertanahan seperti AJB, jabatan yang berbeda dari notaris meski sebagian orang merangkap keduanya
• Hak Pakai: hak menggunakan tanah milik negara atau pihak lain untuk keperluan tertentu dalam jangka waktu terbatas, kadang dipegang oleh WNA atau badan tertentu sesuai ketentuan yang berlaku
• Girik: bukti penguasaan tanah adat yang belum bersertifikat resmi dari BPN, umumnya berisiko lebih tinggi secara hukum
• NJOP (Nilai Jual Objek Pajak): nilai properti yang ditetapkan pemerintah sebagai dasar perhitungan pajak, tercantum di lembar PBB

Istilah Seputar KPR dan Pembiayaan

Bagi Anda yang berencana membeli dengan kredit, istilah-istilah berikut akan sering muncul dalam proses pengajuan hingga pencairan.

• DP (uang muka): bagian dari harga rumah yang dibayar di awal, di luar porsi yang dibiayai bank
• Provisi: biaya yang dikenakan bank sebagai kompensasi proses pencairan kredit, biasanya dibayar sekali di awal
• Appraisal: penilaian harga properti oleh pihak bank untuk menentukan plafon kredit yang bisa diberikan
• Plafon kredit: jumlah maksimal pinjaman yang disetujui bank untuk seorang debitur berdasarkan hasil analisis kelayakan
• SLIK OJK: sistem informasi riwayat kredit yang dikelola Otoritas Jasa Keuangan, menggantikan sistem BI Checking lama
• Fixed rate dan floating rate: dua jenis suku bunga KPR; yang pertama tetap untuk periode tertentu, yang kedua mengambang mengikuti suku bunga acuan Bank Indonesia
• FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan): program KPR bersubsidi pemerintah dengan bunga tetap yang lebih rendah, ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah
• Tenor: jangka waktu pelunasan kredit, umumnya berkisar antara lima hingga dua puluh lima tahun untuk KPR
• Rasio utang terhadap penghasilan: perbandingan antara total cicilan utang bulanan dan penghasilan bersih, salah satu ukuran yang dipakai bank untuk menilai kemampuan bayar calon debitur
• Akad: momen penandatanganan perjanjian kredit antara debitur dan bank, menandai pencairan dana KPR

Istilah Ukuran dan Kondisi Fisik Bangunan

Selain dokumen dan pembiayaan, ada istilah teknis seputar ukuran dan kondisi rumah yang sering muncul di iklan maupun brosur.

• LT (luas tanah): total luas lahan yang dimiliki, termasuk bagian yang tidak dibangun seperti halaman
• LB (luas bangunan): total luas lantai bangunan, dihitung dari seluruh lantai jika rumah bertingkat
• Hook: istilah untuk rumah yang berada di sudut atau ujung blok, biasanya memiliki sisi tanah lebih luas
• Carport: area beratap namun terbuka di bagian samping untuk parkir kendaraan, berbeda dari garasi yang sepenuhnya tertutup
• KDB (Koefisien Dasar Bangunan): persentase maksimal luas lahan yang boleh tertutup bangunan, ditetapkan oleh peraturan tata ruang pemerintah daerah setempat
• Unfurnished, semi furnished, dan fully furnished: tingkat kelengkapan perabotan yang disertakan saat serah terima, dari kosong sama sekali hingga siap huni
• Split level: desain rumah dengan lantai yang tidak sepenuhnya sejajar, memanfaatkan perbedaan ketinggian lahan
• Rumah tapak dan rumah susun: rumah tapak berdiri di atas tanah milik sendiri, sementara rumah susun atau apartemen adalah hunian bertingkat dengan sertifikat berbentuk strata title

Istilah Biaya dan Pajak Transaksi

Di luar harga rumah itu sendiri, ada sejumlah istilah biaya yang wajib Anda pahami agar tidak kaget saat mendekati hari akad.

• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): pajak yang ditanggung pembeli atas perpindahan hak properti
• NPOPTKP: batas nilai transaksi yang tidak dikenakan BPHTB, besarannya ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah
• PPh final: pajak penghasilan yang ditanggung penjual atas hasil penjualan properti
• PBB (Pajak Bumi dan Bangunan): pajak tahunan atas kepemilikan tanah dan bangunan, dibayarkan ke pemerintah daerah
• Biaya balik nama: biaya yang timbul saat mengalihkan nama pemilik sertifikat di kantor ATR/BPN setelah AJB selesai
• Iuran pengelola (IPL): biaya rutin bulanan untuk perawatan fasilitas bersama, umum dikenakan di perumahan berkonsep klaster atau apartemen

Besaran masing-masing pajak dan biaya ini bisa berbeda tergantung nilai transaksi dan kebijakan daerah, sehingga sebaiknya selalu dikonfirmasi ke notaris, PPAT, atau melalui situs resmi seperti Direktorat Jenderal Pajak untuk gambaran yang lebih akurat.

Istilah Lain yang Sering Muncul di Iklan Properti

Beberapa istilah berikut mungkin tidak selalu mencakup dokumen atau biaya resmi, tetapi tetap penting dipahami karena sering dipakai dalam percakapan jual beli sehari-hari.

• Over kredit / take over KPR: proses mengambil alih kewajiban cicilan KPR dari debitur sebelumnya, biasanya melalui persetujuan bank
• Cash keras: pembayaran tunai penuh dalam satu kali transaksi, tanpa dicicil sama sekali
• Cash bertahap: pembayaran tunai yang dilakukan dalam beberapa termin sesuai kesepakatan, tanpa melibatkan bank
• Nego: ruang tawar-menawar harga yang biasanya masih tersedia di atas harga yang tercantum, terutama pada rumah bekas
• Harga nett: harga jual yang sudah disepakati tanpa ruang negosiasi lebih lanjut, berbeda dengan harga yang masih terbuka untuk ditawar
• Open house: agenda kunjungan terjadwal yang memungkinkan beberapa calon pembeli melihat properti dalam waktu yang berdekatan
• Strata title: sertifikat kepemilikan satuan unit pada bangunan bertingkat seperti apartemen atau rumah susun

Penutup

Menguasai istilah-istilah di atas tidak membuat Anda otomatis menjadi ahli hukum properti, tetapi cukup untuk membuat Anda lebih percaya diri saat membaca dokumen, bertanya kepada agen, atau berdiskusi dengan bank dan notaris. Semakin Anda familier dengan bahasa yang digunakan dalam transaksi properti, semakin kecil peluang Anda salah paham atau terjebak kesepakatan yang merugikan.

Jika ada istilah lain yang membingungkan atau Anda ingin berdiskusi soal properti di Banjarmasin dan Kalimantan Selatan, tim Vorneo Property senang membantu menjelaskannya lewat WhatsApp tanpa biaya konsultasi.